法拍屋風險：購買前必知的重要事項

您知道嗎？近年來，台中和台東地方法院的法拍屋競標需要您提供高達底價3成的保證金¹。購買法拍屋比一般房地產交易要多準備和風險。這篇文章將幫助您了解法拍屋的定義、優缺點、購買流程和投資風險。這樣您可以在購買前做好準備，降低風險，找到好機會。

關鍵要點

• 法拍屋通常比市場價格低1~2成，但近年來需求增加，價格也逐漸上升¹
• 申請法拍屋貸款比一般貸款更難，利率也較高¹²
• 在投標時，您需要準備20%~30%的高額保證金，如果無法支付，則無法參與競標¹³
• 購買後，可能需要支付大量的修繕費用，房屋狀況也很難預測¹
• 法拍屋交易需在7天內完成，逾期將會導致重新拍賣¹

法拍屋定義和分類

所謂的法拍屋是指依強制執行法規定進行拍賣的不動產。⁴這通常是因為債務人無法償還債務，債權人取得執行名義後向法院申請拍賣。根據法律，債務人不得購買被拍賣的不動產。⁴

什麼是法拍屋？

法拍屋是法院拍賣不動產的結果。它們的價格通常比市價低，可能是市價的8至9折。⁴

金拍屋、銀拍屋與法拍屋的區別

除了法拍屋，還有金拍屋和銀拍屋。⁵金拍屋是法院委託「台灣金融資產服務公司」辦理的。⁵銀拍屋是由債權銀行向法院申請拍賣的，因無人購買，銀行自己買下。⁵ 法拍這個詞專指由法院依法拍賣債務人名下的不動產，與金拍和銀拍不同。⁵

法拍屋優缺點分析

法拍屋是許多人尋找便宜房屋的好選擇。⁶ 它的價格通常比市價低1~2成，吸引不少人購買。⁷ 法拍屋的起標價通常是市價的9成至8成，隨拍次增加價格會降低。⁷ 在法拍屋市場，投標價通常會趨向實際成交價。但法拍屋也存在潛在風險。

1. 禁止處分風險 – 法拍屋可能因原屋主涉犯刑事案件而被登記禁止處分。
2. 無法事先看屋風險 – 法拍屋公告會標示重大瑕疵,但其他小問題難以得知。⁶ 部分銀行提供法拍屋尾款代墊,但信用不良或投標物件為不點交的法拍屋時不予承作,利率一般為4%到12%不等。
3. 點交與不點交風險 – 點交屋與不點交屋的居住情況不同,會影響搬入時間和成本。⁷ 法拍屋的不點交物件價格通常更低廉,但買主需自行承擔房屋使用權風險。⁷ 法拍屋買主可能需額外承擔房屋修繕、搬遷或管理費用等後續費用。

因此,購買法拍屋前要先了解其風險和特性,才能做出明智的決定。⁶ 代標業者服務費一般限定在6%範圍內,通常約為拍定價的2%~5%,上限不超過6%。⁸ 專業法拍代標公司可協助解決法拍物件的交屋問題,提供專業並優質的代標服務。

透過了解法拍屋的優缺點,投資者能更好地評估風險,做出明智的購買決策。⁷ 法拍屋市場可能釋出罕見或理想物件,供投資者探尋。但無論如何,在購買法拍屋之前,都應該仔細評估其風險和特性,以免遭受損失。

投資法拍屋的風險

投資法拍屋可能會面臨一些重大風險。首先是禁止處分的風險⁹。如果原屋主涉及刑事案件,該不動產可能是犯罪所得,因此被登記禁止處分。

即便投標人於法拍程序投標成功,也無法將該不動產登記在自己名下。需要額外花時間（可能數個月至數年）向法院請求解除禁止處分塗銷登記後,才能完成所有權登記。

無法看屋風險

法拍屋公告拍賣時會標示重大瑕疵,但對於漏水等小狀況,一般人無法在購買前得知。⁸ 如果購買後發現問題,因法院不負責瑕疵擔保責任,買家無法要求賠償。

點交與不點交風險

法拍屋可分為點交與不點交。⁸ 點交屋是指查封時為空屋或債務人自住;不點交屋則可能有合法或非法住客居住。

法拍屋投標流程

如果你想買法拍房屋,了解投標流程很關鍵。¹⁰ 法拍屋會有四次拍賣機會。第一次價格通常是市價的7到9折,如果沒有買家,兩到三週後會以8折的價格再拍賣。¹⁰

四個拍次與應買階段

如果第二次拍賣也沒有買家,大概一個月後會進行第三次拍賣。¹⁰ 如果第三次拍賣也賣不出去,法院就不會退還房屋,而是進入「應買」階段。¹⁰ 在這個階段,任何人都可以在三個月內以比快方式購買。¹⁰ 如果第三次拍賣和應買階段都賣不出去,就會進入第四次拍賣,這次是比價方式。¹⁰

準備投標保證金

要投標法拍屋,需要準備一筆高額的保證金,通常是底價的20%到30%。¹⁰ 這筆保證金可以是現金或銀行支票,用來保證你的投標。¹⁰ 如果你贏了拍賣,需要在七天內付尾款。¹⁰ 大概十四天後，你會收到產權轉移證明書。¹⁰

法拍屋風險

瑕疵擔保風險

購買法拍屋時，可能會遇到瑕疵擔保風險。¹¹ 在拍賣公告中，法院會標示一些大問題，如凶宅或海砂屋。但可能還有小問題，買家無法事先知道。¹¹ 如果發現問題，買家無法要求法院賠償。¹¹

競標價格風險

熱門法拍屋的競標可能會讓價格上漲，甚至超過市場價格。¹¹ 參與競標時，買家應該小心評估自己的出價，避免過高。¹¹

法拍屋查詢指南

想買法拍屋的人，學會查詢資訊很關鍵。透過合適的方式查詢，能了解市場上的法拍屋和交易細節。這幫助你做出更好的投資決定。¹²

線上查詢系統

要查詢法拍資訊，司法院法拍屋查詢系統很好用。只需輸入法院或縣市，就能找到可投標的法拍屋。它還有查詢法拍土地和動產的功能。¹²

查詢流標資訊

除了看拍賣公告，104法拍網也很有用。它每天更新「得標案件」、「停拍案件」、「流標案件」和「未開標案件」等資訊，幫助買家做好準備。¹²

透過這些線上系統，買家能了解法拍市場動態，做好準備。¹²

法拍屋貸款選擇

如果您想買法拍屋但沒有現金，銀行貸款是個好選擇。¹³ 銀行提供的貸款是代墊尾款，利率大概是6%。這種貸款要求您和借款人是一樣的人。¹³ 等過戶手續後，您可以申請一般的房貸。¹³ 但記得，不是所有銀行都提供這種貸款，先詢問銀行是很重要的。¹³

一般的房貸利率大概在2.1%到2.15%之間。¹³ 法拍屋貸款的利率則是4%到6%，是按天計算的。¹³ 如果您贏得的價格低於銀行估價，撥款金額會是贏得價格的7至8成。¹³ 法拍代墊銀行的利率通常是每月4%到12%。¹³ 知名的法拍代墊銀行包括聯邦銀行、華南銀行等，服務費用和要求各有不同。¹³

不論您是想買法拍屋還是一般房產，先了解各種貸款方案的條件和利率很重要。做好準備，找到最合適的貸款方案，幫助您順利購買房產。
更多相關資訊請洽詢。

找人代標法拍屋

如果你對法拍投標流程不熟悉,找專業的代標服務是個好選擇。¹⁴ 代標人會幫你勘查物件、觀察競標情況、估算價格，並陪你投標並提供建議。¹⁴ 代標服務的費用大概是拍定價的2%至5%之間。¹⁴ 如果收費超過6%,那就不合法了。¹⁴

代標人還會幫你處理所有投標手續,確保一切順利。¹⁴ 他們會在投標前研究候選物件，並提供保證服務,幫你降低風險。¹⁴ 有些代標公司還提供高利率的資金周轉服務,幫你解決資金問題。¹⁴

代標服務項目

• 現場勘查法拍物件
• 觀察競標情況,提供出價建議
• 陪同投標並提供意見
• 協助辦理投標相關手續
• 提供投標保證服務
• 協助解決資金周轉問題

代標費用說明

總的來說,如果不熟悉法拍投標流程,找專業代標服務是個好選擇。¹⁴ 代標人能幫你處理所有手續,降低風險。¹⁴ 但選對代標公司很重要,以避免損失。¹⁴

“在選擇法拍代標公司時,注意他們的專業能力和法拍知識。”

法拍屋相關法規

法拍屋的交易受強制執行法的規範。¹⁵ 依該法規定,債務人不得購買被拍賣的資產,以避免債務人同時扮演買賣雙方的身分。¹⁵ 在拍定前,如果債務人能繳清全額款項,就可以申請撤銷查封。¹⁵ 如果在拍定後繳款,則需債權人同意。¹⁵ 這些法規對購買法拍屋很重要。

根據強制執行法,法拍屋交易嚴格規範。¹¹ 債務人不能直接參與拍賣,避免不公平。¹¹ 如果債務人在拍定前繳清款項,可申請撤銷查封。¹¹ 在拍定後,則需債權人同意才能繳款。¹¹ 這些規定確保交易公平透明。

購買法拍屋時,要特別注意這些規範。⁷ 法拍屋通常以市價80%至90%的價格起拍。⁷ 法院會在7天內完成所有權移轉。⁷ 但買家需承擔可能的瑕疵和額外費用。⁷ 在交易前,了解法律限制和風險很重要。

總之,法拍屋交易受嚴格規範。¹⁵¹¹ 包括禁止債務人參與拍賣和繳清款項可申請撤銷查封。¹⁵¹¹ 法拍屋起拍價較低。⁷ 但買家需承擔風險和額外費用。⁷ 在購買時,了解法規和評估風險很關鍵。¹⁵¹¹⁷

購買法拍屋的建議

投資法拍屋既有風險也有機會。買家在決定前，應該仔細評估自己的財務狀況和能承受的風險。¹¹ 購買時，可能會遇到額外的成本，像是修繕費和驅逐費。⁷ 因此，做好充分準備和規劃是很重要的。

買家也應該尋求專業人士幫助。透過實地勘查和調查，了解物件的真實狀況，能降低風險。¹¹ 法拍屋可能有潛在問題，像是瑕疵或無法交割，專業人士的幫助很關鍵。⁷

買家還要了解交易流程和相關法規。¹⁰ 法拍屋的價格會隨拍賣次數而降低。第一拍的價格最高，第二拍是八折，依次類推。¹⁰ 了解這些細節，幫助買家抓住好機會。

法拍屋與市場行情分析

法拍屋的價格通常低於市場行情,因此吸引許多買家競標。¹⁵ 不過,需要留意的是,熱門法拍屋在競標過程中,價格可能被拉高至接近或超越市場水準。¹⁵ 因此,買家在評估出價時,應審慎考慮市場行情,並控制好自身的出價能力,避免出價過高。¹⁵

此外,長期處於流標狀態的低價法拍屋,可能存在一些隱藏的問題。¹⁵ 例如部分小宅法拍屋成為市場的新寵,推動法拍市場供過於求。¹⁵ 但同時也要注意,這類小宅在各縣市中佔比高達40%以下,空屋率更高達16%,顯示供過於求可能導致投資風險升高。¹⁵

近期台灣法拍物件價格逐漸接近市價,需要買家更加審慎評估出價。¹⁵ 投資者也應關注房市是否進入反轉期,對小宅賠售機率可能產生影響。¹⁵ 總的來說,法拍屋在吸引力和風險並存,購買前須審慎考量。

法拍土地投資風險

除了法拍屋,法拍土地也是一個值得關注的投資標的。¹⁶ 土地與建物密不可分,隨著房市價格上漲,土地價格也逐漸增高。法拍土地的主要原因包括土地抵押借款、欠債、逃漏稅捐、離婚、遺產分配等情況。¹⁶ 不同使用分區和地類別的法拍土地也存在一些差異,如農地作為農業用途,且拍定人為自然人時,可申請不課徵土地增值稅。¹⁶

對於投資者來說,法拍土地同樣存在一些風險,如禁止處分、無法實地勘查等。¹⁶ 此外,法拍土地在投標時也需要準備高額保證金。因此,在投資法拍土地前,買家也需要充分了解相關法規和潛在風險,才能做出明智的決策。¹⁶

值得注意的是,法院會在拍賣前14天公告拍賣標的的拍賣現況、底價等資訊,方便買家了解。¹⁶ 得標者需聲請法院點交,並提供各項文件,申請取得使用權。拍賣程序最多5拍4賣,沒得標者可領回投標保證金。¹⁶ 得標者需在7日內繳清尾款,15天後取得所有權轉移證明書,完成過戶登記。¹⁶

對於投資者而言,可申請銀行代墊款,但需評估貸款條件與風險。¹⁶ 此外,投資法拍土地時也需留意一些風險,如土地共有拍賣、法院有禁止處分等情況。¹⁶ 法拍土地可分點交或不點交,取決於物件使用情況等因素。¹⁶

為了降低投資風險,建議可以尋求專業的法拍代標公司協助,他們提供透明的服務費用、完整的法拍代標流程和風險評估等服務。¹⁶

「在投資法拍土地前,仔細了解相關法規和風險很重要,這將有助於投資者做出明智的決策。」

總的來說,法拍土地可能是一個值得關注的投資標的,但同時也存在一些風險,需要買家充分了解並謹慎評估。只有在充分了解法規和風險的基礎上,才能做出明智的投資決策。

結論

法拍屋是個潛在的投資機會，但也帶來風險。購買前，買家需了解其特性和風險，例如禁止處分¹⁷、無法看屋、點交與不點交等。¹⁷ 並需做好資金準備和尋求專業協助，以降低風險。¹⁷ 只有充分了解並做好準備，買家才能成功投資。

法拍屋的價格約為市價的7~8折¹⁸。投標時需支付20%作為保證金¹⁷，並在得標後7日內繳清尾款。¹⁸ 購買後，還需支付契稅、代書費、地政規費等。¹⁷ 了解投資風險和成本，對成功購買至關重要。

無論是業餘還是專業投資者，購買法拍屋前需做好評估和準備。了解法拍屋特性、掌握市場行情、做好資金準備，並尋求專業協助，都是關鍵。只有充分了解風險和機遇，投資者才能在法拍屋投資中獲得成功。

來源鏈接

1. 買法拍屋貸款可以嗎？法拍屋風險&流程必知優缺點避開雷區｜元展理財
2. 法拍屋風險：投資注意事項、貸款及流程解析 – UpToGo
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