法拍屋流程時間：購買前需知的重要資訊

在台灣,每年都有數千件房屋被法院拍賣,我們稱之為「法拍屋」。¹ 法拍屋的購買過程包含多個關鍵步驟。這些步驟包括查封房屋、評估價值、選擇標的、準備投標、正式競標、開標、繳納價款、過戶登記和最終的房屋交付。¹ 如果您想買法拍屋,了解這些步驟的時間和要點很重要。

關鍵要點

• 法拍屋的投標過程會經歷四次拍賣，每次拍賣的保證金和底價都會降低²
• 銀行代墊法拍屋尾款的利率通常較高，約為6%²
• 代標法拍屋的費用大約是拍定價的2%至5%²
• 購買法拍屋需要三個階段的資金準備:投標保證金、拍定尾款和房屋抵押貸款²
• 如果法院協助交付法拍屋，則不可點交；如果不可點交，則需與原屋主協商¹

什麼是法拍屋?

法拍屋是因屋主欠債未還，債權人向法院申請拍賣房子以還債的房產。³ 這種拍賣通常會經歷四輪拍賣，價格會逐步降低。買家需提供約20%的保證金。³ 如果拍賣成功，買家需在一週內繳清剩餘款，否則房產會重新拍賣。³

法拍屋的定義

法拍屋是因欠債而被法院拍賣的房產。³ 和一般房地產交易不同，法拍屋無法實地查看，需高保證金，銀行貸款也較難。³

法拍屋與一般房屋的區別

購買法拍屋面臨挑戰。³ 法院不負責瑕疵擔保，無法實地勘查，需高保證金，風險高。³ 成功後，可能面臨現有居民遷出或議價。³

2022年第三季，法院拍賣平均價格達2,120萬新台幣，創新高。⁴ 小於25坪的房屋佔47.9%，法拍屋趨向小戶型。⁴

為什麼要購買法拍屋?

尋找購置房產時,法拍屋是個好選擇。⁵ 它們通常以低於市價的價格出售,吸引了許多買家。⁵ 法拍屋的價格通常是市價的7~9折,這吸引了投資客、代標業者和一般民眾。⁵

然而,購買法拍屋也存在風險。⁵ 法拍屋的案件中，法院拍賣公告會顯示屋況，如凶宅或火災受損。⁵ 購買時，還要考慮無法實地看屋、資金準備和銀行貸款困難等問題。⁶

因此，在購買前，了解法拍屋的特點和做好準備很重要。⁵ 透過法院拍賣的法拍屋，通常在第一次拍賣時價格較高。⁵ 如果未能在第一拍賣中賣出，價格會降低到八折，依此類推。⁵

法拍屋的定義

法拍屋是因房主無法償還貸款或欠稅而被法院拍賣的房產。⁶ 主要原因包括積欠銀行債務、個人債務和稅款。⁶

法拍屋與一般房屋的區別

總之，法拍屋是個值得考慮的房地產投資選擇。⁵ 但買家必須謹慎評估自身條件，了解法拍屋的特點和風險。⁵ 這樣才能降低投資風險，享受價格便宜的好處。

法拍屋流程時間

法拍屋的拍賣流程分為5拍4賣,每次拍賣的底價會降低。¹ 第一拍的底價通常是市價的8-9折,第二拍是7-8折,第三拍是6-7折。¹ 如果前幾次拍賣都沒有買家,第四拍的底價會降到市價的5成左右。¹ 透過拍次可以初步了解房屋的狀況,條件好的房屋通常在前兩次拍賣就能賣出。¹

各拍次時程說明

⁷ 從封印到拍賣的流程大約需要1到2個月。⁷ 在這段時間裡,債權人會申請強制執行,法院裁定後,房屋會被封印、估價,最後進行拍賣。⁷ 這1到2個月的時間讓買家有時間準備,以獲得更好的價格。⁷

重要法拍屋流程期限

⁸ 要向地方法院申請強制執行,需要繳納執行費8%。⁸ 投標法拍屋時,需要提供20%-30%的保證金,並在7天內繳清全款。⁸ 拍賣公告之後,有14天的時間,第二次拍賣的公告時間則在10至30天之間。⁸ 持有法院判決和支付命令的執行名義,可以向國稅局和地政事務所申請債務人的財產資料。⁸ 拍賣所得的價金需按規定製作分配表,並分配給相關債權人。⁸ 查封後,法院會通知指定的不動產估價機構或師對不動產進行鑑價,並核定拍賣底價。⁸ 拍賣公告費用大約是1,200元。⁸

購買法拍屋的流程

尋找理想的法拍屋是購買的第一步。可以透過內政部不動產資訊平台⁹ 或司法院法拍屋查詢系統¹⁰等渠道尋找。這些平台上有很多中意的法拍房源。

評估法拍屋的屋況時,即使無法實地看屋,也可以從公告附表和周遭環境了解。這樣可以幫助買家做出更好的決定。

評估屋況及資金規劃

在投標前,買家需要做好資金規劃。法拍屋的投標保證金通常是底價的2~3成⁹。如果買家得標,則需在7日內一次付清尾款⁹。

對於大多數人來說,短時間內湊齊這麼多資金不容易。因此,買家應該提前確認自己是否有足夠的資金。或是尋找願意代墊款項的銀行進行預審⁹。

投標及開標程序

買家應該選擇合適的時機進行投標。值得注意的是,如果法拍屋拍賣無人投標而流標,下次拍賣時底價會降8折⁹。因此,買家應該留意這點，抓住合適的時機。

如果買家投標成功,則需在7天內繳清尾款¹⁰。法院會在繳款後核發「權利移轉證明書」¹⁰。對於「不點交」的法拍屋，買家還需考慮後續上訴的費用和時間成本⁹。

繳納尾款及過戶

對於成功投得法拍屋的買家來說,接下來的關鍵步驟就是繳納尾款及完成過戶手續。根據統計,繳清尾款後,買家通常可在3-7個工作天內取得不動產權利移轉證書¹¹。這證明文件是完成過戶的基礎。

繳納契稅的流程通常需要3-5個工作天¹¹。之後,買家需前往地政事務所辦理所有權過戶登記。這個過程通常在10-14日內就能完成¹¹。如果買家是向銀行申請代墊尾款，銀行會在這階段設定抵押權，並將代墊款轉為一般房貸。

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透過專業的法拍屋投資指導，相信買家在完成支付尾款及過戶手續後，能順利取得自己夢寐以求的房產。¹在整個過程中，買家應嚴格遵守法律法規，積極維護自身權益。¹²

法拍屋點交流程

您成功投得法拍屋後,接下來要進行點交流程。這個過程主要分為「可點交」和「不點交」兩種情況。¹

可點交的流程

如果法拍屋是可點交的，法院會要求原屋主15-20日內搬離。若原屋主未能在期限內搬走，法院會將房屋交給買家。¹³

不點交的流程

如果法拍屋是不點交的，買家必須與原屋主協商搬遷。若雙方無法達成協議，買家需透過法律途徑起訴以取得使用權。因此，買家在投標前應考慮時間和法律費用。¹³

購買法拍屋的風險

購買法拍屋能以優惠價格取得房產。但也存在一些風險。首先，無法實地查看房屋內部狀況，只能依賴有限的公告資訊。¹⁴此外，購買時需準備高額保證金，通常是總價的20-30%。¹⁴這對買家的財務負擔很大。¹⁴

無法實地看屋

買家無法在購買前實地查看房屋。只能依賴法院公告的有限資訊來評估。¹⁴這增加了買家的決策風險。若發現問題，法院不負擔責任，買家需自行承擔修繕費用。¹⁴

高額保證金及資金需求

購買法拍屋需準備高額保證金，通常是總價的20-30%。¹⁴這對買家的資金構成沉重負擔。若無法獲得銀行貸款，壓力更大。¹⁴即使獲得貸款，利率可能較高。¹⁴此外，還需支付法院費用和律師費等其他成本。¹⁴

購買法拍屋的優勢

如果你想以低價購買房產,法拍屋是個好選擇。法拍屋的價格通常比市場價格低8-9折,有時甚至更低。¹⁵ 在房價不斷上漲的市場裡,法拍屋成為許多人心中的好選擇。¹⁶

購買法拍屋時,買家需要做好風險評估和準備。只要做好準備,你就能在低價下買到喜歡的房產。法院和銀行也在處理法拍屋時越來越優化流程,幫助買家順利購買。¹⁶

法拍屋貸款選項

購買法拍屋時，向銀行貸款可能會比較困難。銀行通常會有較嚴格的審核標準。因為法拍屋具有特殊性。⁶

有一個選擇是，在投標前向銀行申請代墊尾款貸款。這種無擔保借款利率通常約為6%。對於沒有足夠現金的買家來說，這是個不錯的選擇。⁶

另一個選擇是，在過戶後以一般房貸方式申請貸款。這樣銀行會設定抵押權。大多數人會選擇這種方式。因為可以享受較低的利率。⁶

不同拍次的建議

買家在選擇購買法拍屋時,需了解不同拍賣階段的特性和潛在風險。第一拍起始價通常是市價或市價9折¹⁴。這是購買條件較佳的房屋的好時機。

第二拍的底價約為第一拍的80%¹⁴。第三拍的底價則降至第一拍的64%¹⁴。這時候，投資者或有自住需求的買家可能會爭相競標。

第一拍購買建議

第一拍的房源較新、狀況較佳，適合自住需求的買家。起始價格較高，競爭也較激烈¹⁴。保證金通常是總底價的20-30%¹⁴，需在7天內支付剩餘尾款¹⁴。

若順利得標，可以省去後續追加成本，是最佳選擇。

第二拍購買建議

第二拍的房屋底價較低，買家可以以較低價格取得心儀物件。保證金較高¹⁴。即使在第二拍得標，若第一拍底價較高，買家仍需支付較高的尾款¹⁴。

第三拍及後續拍次建議

第三拍及後續拍次的底價可能降至第一拍的6成左右¹⁴。此時，較好的房源可能已被搶先購入。但仍有機會找到性價比較高的房屋。

法拍屋的特性使得不同拍賣階段的購買策略有所不同。了解各階段的底價、保證金和付款期限，買家能更好地評估自身條件，選擇最佳購買時機。¹⁴近年來，法拍屋市場趨勢也值得關注，如小面積房源受青睞⁴。買家可根據需求和財務狀況靈活調整購買計劃。

法拍屋的環保及法律問題

購買法拍屋時,要注意環保和法律問題。有些法拍屋可能違建或違法,買家需自行拆除或改建,這會增加成本。¹⁷還有可能遇到環保問題，例如殘留污染物，需要額外修復費用。¹⁷

因此，購買前要了解相關法規，減少法律和環保風險。¹⁷建議尋求專業法律諮詢，確保在法拍市場上合法購買。¹⁷

• 法拍屋可能存在違建或違法使用的問題,需要承擔拆除或改建費用
• 部分法拍屋存在環保問題,如殘留污染物,需要額外的修復成本
• 充分了解相關法規,降低法律和環保風險
• 建議尋求專業的法務諮詢

購買法拍屋時，特別注意產權調查，避免買到有瑕疵的物件。¹⁷成功投標後，買家需在7天內繳清全額尾款，否則有被公告流標的風險。¹⁷

專業的法務諮詢可以幫助買家在法拍市場中獲得合法的支持和建議。

總之，購買法拍屋時，除了注意房屋風險，還要關注環保和法律問題。這樣可以減少潛在的成本和法律糾紛。¹⁷只有充分了解並做好準備，買家才能在法拍市場上找到理想的房源，順利交易。¹⁷

如何尋找專業法拍屋代理?

對於第一次接觸法拍屋市場的買家來說,尋找經驗豐富的法拍屋代理公司是個好選擇。¹⁸ 這些代理公司不僅幫助買家找到合適的法拍屋標的,還提供專業建議。它們還幫助評估房屋狀況、資金規劃和代理投標、過戶等流程,減輕買家的負擔。買家可以先了解幾家代理公司的服務,選擇最適合自己的合作夥伴。

選擇法拍屋代理公司時,要確認公司是否有相關執照和業界認證,以確保其合法性和專業性。¹⁸ 同時,也要比較不同公司的收費標準和往績記錄,簽訂詳細的服務合約,明確雙方的權利義務,以降低交易風險。

無論您是想尋找一處法拍屋投資,或是急於解決居住問題,法拍屋代理公司都能提供專業協助。¹⁸¹² 他們有豐富的市場資訊和經驗,幫助您找到理想的法拍屋標的,並指導您完成交易流程,讓您輕鬆入手心儀的物業。

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